法院判令：物業不到位，可以不交或少交物業費
來源：民法典帝國 作者：

　　導讀：從拿到新房鑰匙的那一刻起，我們打交道最多的就是物業公司了，如果小區物業責任心強，管理到位，對于業主后期的入住生活可以說會起到錦上添花的作用，反之，如果小區物業服務不到位，小區里面垃圾成堆，小區安保一塌糊涂，私家車亂停放亂放等等，那就很鬧心啦。此時，有一些情緒比較激動的業主，還會因為物業的服務不到位，而堅決不交物業費。那么業主拿出物業服務不完善證據，能否酌情不交或少交物業費呢？法院會支持嗎？

　　全文：

　　基本案情

　　2016年下半年，茶陵縣居民李某、鐘某、彭某等6人先后入住該縣縣城某住宅小區，并與小區物業公司簽訂《前期物業管理服務協議》。此前，物業公司已與小區開發商簽訂了“前期物業管理服務合同”。

　　該合同約定，物業公司負責物業共用部位的維修、養護和管理；物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理；物業共用部位和相關場地的清潔衛生、垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；公共綠化的養護和管理；車輛停放管理；公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；裝飾裝修管理服務；物業檔案資料管理。同時，還對物業公司的服務質量標準進行了明確。

　　后來，小區成立了業主委員會，業主委員會通過投票將物業公司解聘。期間，李某、鐘某、彭某等6人因不滿物業公司的服務質量，長時間未交物業費。2019年11月16日，物業公司向茶陵縣人民法院提起民事訴訟，要求李某支付欠交的13個月物業費2188元，并支付違約金500元，隨后對鐘某、彭某等5人也提起了類似的民事訴訟。

　　法院審理

　　一審判決

　　2019年12月，茶陵縣人民法院對該系列案件進行了開庭審理。庭審中，李某等提交了小區內物業服務不完善的視頻和照片，以及小區業主們聯名簽署的抗議書。

　　法院經審理查明，物業公司僅安排了3名已達到退休年齡的人員對小區進行管理，且3人均無上崗證和健康證。在服務期間，物業公司未經相關業主同意承接外墻的廣告，造成李某等5名業主的墻體受損。加上小區與附近一家幼兒園共用出入口，物業管理人員有時不在現場維持交通秩序，導致高峰期道路堵塞。

　　法院認為，物業公司沒有很好地盡到物業管理及服務職責，但完成了一定的物業服務，李某等人不可以拒付所有的物業費。因此，一審判決李某酌情支付物業費1094元即欠費的一半，駁回物業公司其他訴訟請求。鐘某、彭某等5人物業費也實行“收費減半”。

　　事后，物業公司對此判決不服，上訴至株洲市中級人民法院。2020年3月16日，株洲市中級人民法院對該案進行了二審。二審期間，物業公司沒有提交新的證據。李某等人又提交了新的證據，證明物業公司擅自承接外墻廣告等情況，這些證據被部分采信。

　　二審判決

　　株洲市中級人民法院審理認為，李某等人提交的小區照片、視頻資料，以及小區業主聯名簽署的文件等證據，可以證明物業公司未盡到物業服務合同的義務。同時，考慮到物業公司已被解聘，也可以認定物業公司提供的服務中存在問題，一審判決李某等6人酌情支付物業費即“收費減半”并無不當。物業公司雖然物業服務不到位，李某等人也未按期繳納物業費，雙方均有違約行為，所以一審不支持物業公司要求李某等人支付違約金也無不當。

　　最終，株洲市中級人民法院駁回物業公司上訴，維持原判。

　　法官提醒

　　其一、業主收房之后，在條件成熟時，應及時、依法成立業務委員會，以便更好的與物業服務企業溝通，共治共管，維護自身的權益。

　　其二、在物業服務企業沒有很好的履行物業管理及維護等職責的情況下，業主可否拒付物業費？業主委員會或業主們平時應注意固定或保留證據，以便在訴訟過程中提供相關材料，法院才能視情況對是否減免物業費作出判定。

　　其三、物業服務合同的權利義務終止后或物業服務企業被解聘后，物業服務企業應當及時移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金。

　　不可以拒交物業管理費的幾種情況

　　情況一

　　關鍵詞：鄰居違章搭建、整改通知

　　【案例】

　　某物業公司從2016年開始負責奉賢某小區的物業管理。期間，業主王某因鄰居擅自違章搭建而深受困擾，遂向物業反映。物業公司發出整改通知書并上報有關部門，但事情并未得到解決。王某認為物業公司未盡管理之責，故而拒交物業管理費。物業公司于今年3月訴至法院，要求王某支付物業管理費。

　　王某認為，物業公司有責任維護小區秩序，對于違章搭建的事情，物業可以強制拆除，但是事情一直沒有解決。我認為物業公司沒有盡到管理義務，我不同意支付物業費。

　　物業公司認為，在接到王某反映后，公司一方面向違章搭建的業主發出整改通知書，一方面向所在居委會、房管局、拆違辦等政府部門溝通，請求解決此事。公司已經發出整改通知書并上報有關部門，盡到了管理義務，業主應按合同約定支付物業費用。

　　以案說法

　　按照誠實信用、等價有償的原則，物業公司為業主提供了管理服務，業主理應向物業公司繳納管理費。對于小區違章搭建，改變房屋使用性質等現象是屬于公共秩序和公共事務管理上的瑕疵。收到投訴后，物業公司已采取了積極措施，向違章搭建業主發出整改通知書。在勸阻無效的情況下，又向有關職能部門進行了反映，證明其已經盡到了相應的通知、報告義務，且物業公司并沒有強制拆除違章建筑的權利，故業主以此為由拒交物業費沒有法律依據。

　　在法院主持下，王某當場付清了欠繳的物業費。

　　情況二

　　關鍵詞：車輛被盜

　　【案例】2017年9月間，張某放在小區的電動車被盜丟失，張某認為其電動車被盜是由于小區物業管理公司的責任，遂向物業公司索賠，遭到物業公司拒絕。

　　隨后，張某又要求以兩年的物業管理費折抵賠償款，物業公司一直未作答復。張某因此從2018年1月1日起至2019年12月30日期間，沒有交納物業費被物業公司訴至法院。

　　由于張某不能證明其電動車被盜是由于物業公司未履行約定義務，故張某以此為由不交物業費，法院不予支持。

　　以案說法

　　業主以“物品被盜”作為物業公司違約的事實，這種違約不足以構成根本性違約、從而完全免除業主交費義務。因此，車輛被盜不能成為業主拒絕交納物業費的抗辯理由。

　　情況三

　　關鍵詞：房屋存在質量問題

　　房屋存在質量問題的，業主應向開發商主張權利，以此為由拒絕向物業公司支付物業費用的，法院不予支持。

　　開發商交付的房屋存在質量問題，并非物業公司責任。雖然有些開發商會出具《住宅質量保證書》明確：“住戶入住后，有關住宅質量的來信來訪、投訴，由本公司委托某某物業負責處理”。但開發商僅僅委托物業公司處理來信來訪、投訴，并未將房屋質量維修義務轉移給物業公司，業主以此為由拒交物業費，沒有法律依據。

　　情況四

　　關鍵詞：業主未簽訂物業合同

　　在物業管理服務中，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　業主所在小區業主委員會與物業公司簽訂的合同對該小區全體業主均具有約束力，故對業主同樣具有約束力。在合同履行期間，物業公司按約履行管理和服務義務，業主理應按合同約定支付物業費，而其以自己未與物業公司簽訂合同為由拒交物業費的，法院不予支持。

　　■ 民法典對物業服務人的報酬請求權明確規定：

　　法條鏈接：《民法典》第九百四十四條：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

　　業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　可以拒交（少交）物業管理費的幾種情況

　　情況一

　　關鍵詞：新房、未開通用水用電

　　【案例】2017年10月，李某購買了位于奉賢區某小區的一套新房。合同約定，開發商在交房時，供水、排水配套設施齊全，與城市公共供水、排水管網連接，且納入城市供電網絡并正式供電，由物業公司負責與業主對接、開通。2018年4月，開發商與某物業公司簽訂前期物業服務合同。2019年5月，李某前往物業公司辦理收房等相關手續，發現房屋未開通用水、用電。同日，李某與物業公司簽訂了《物業管理服務協議》。之后，李某一直未交納房屋未使用期間的物業服務費。

　　此后，物業公司以李某未交納之前物業服務費為由，拒絕為其辦理裝修手續，且拒絕協助其開通用水、用電。雙方經多次協商未果，于是，李某將物業公司訴至法院，請求判令物業公司接通房屋內的用水用電，賠償其自收房之日至實際開通房屋用水用電之日止的物業服務費損失。

　　以案說法

　　本案涉及兩類法律關系。李某與物業公司簽訂了《物業管理服務協議》，系物業服務合同法律關系，雙方對于物業管理費的交納產生糾紛，系物業服務合同糾紛。物業公司拒不協助李某為房屋開通用水用電，并因此給李某造成損失，系侵權法律關系。用水、用電權利是保障公民美好幸福便利生活的基本權利，物業公司不得以不開通用水、用電、用氣或停水、停電、停氣以達到促使一方當事人履行合同約定義務的目的。本案中，購房合同已約定商品房交付時應保證供水、排水設備設施齊全，加之小區開通用水、用電的實際責任人系物業公司。李某于2019年5月至物業公司辦理交房手續后，物業公司以其未交納房屋空置期內物業公司管理費為由拒絕為其開通用水，拒不出具供電工作函協助其開通用電，侵害了李某的合法民事權益，應當承擔停止侵害、賠償損失的侵權責任。

　　最終，法院判決：物業公司協助李某開通房屋的用水用電；按照簽訂的《物業管理服務協議》約定的物業服務費交納標準，賠償李某自收房之日至實際開通用水用電之日止的物業服務費損失。

　　法條鏈接：《民法典》第九百四十四條第三款：物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

　　Q：李某收房之前的物業服務費是否應該交納？

　　需要。根據最高人民法院發布的《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》，建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

　　司法實踐中，對于業主雖未收房，但前期物業服務工作實際已展開的，視為前期物業服務協議已經生效。根據相關法律規定，物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院也不予支持。

　　故本案中，在物業服務合同法律關系中，李某未收房前，房屋空置未使用也應當繳納物業費，其不能以沒有享受到物業服務為由拒付。也就是說，李某主張的侵權損失和物業公司主張的物業費是兩個法律關系，兩者互不沖突。不能因為侵權損失勝訴就排除了物業費交納。

　　但鑒于物業公司在案中沒有主張，故法院未予處理。

　　情況二

　　關鍵詞：物業服務合同到期后未續約

　　如果物業服務合同到期后，物業公司拒絕移交物業管理權，而要求業主支付自物業服務到期日至人民法院判決其移交物業管理權期間物業服務費的，人民法院不予支持。

　　物業服務合同的權利義務終止后，雖然物業服務企業拒絕退出、移交，但雙方之間的物業服務法律關系已經終止。物業公司再以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，沒有法律依據。

　　情況三

　　關鍵詞：物業公司對安全隱患采取放任態度

　　【案例】某小區102房業主違章加建的玻璃頂棚對小區安全構成了一定隱患，馬先生因此拒付物業費。訴訟中，物業公司不能出示曾向行政機關投訴反映的相關證據，也沒有采取適當的合理、合法措施進行應對。

　　馬先生的日常生活因此受到影響，其安全保障受到了較大妨礙，法院判決馬先生酌情減交物業費。

　　以案說法

　　對物業管理區域內存在的違反治安、環保、裝飾裝修規范的行為，物業公司應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。否則，業主可行使瑕疵履行抗辯權，減少交納物業費。

　　情況四

　　關鍵詞：物業公司收取裝修配合費

　　物業公司無論以何種理由向業主收取裝修配合費，均沒有法律依據。即使業主交納了裝修配合費，該行為也不應視為業主自愿交納，物業公司應無條件退回該款項。

　　雖然有些裝修配合費系根據業主公約施工管理規定部分收取的，收費對象大多是裝修施工單位，但大多要業主預付或承擔。在法律上，物業公司收取裝修配合費沒有依據，業主可以拒絕。已經收取的，應當退還。

　　以下幾種情況可以拒交物業管理費

　　1.物業費的收取應該從業主收到收樓通知書之日算起，而不應該從購房合同寫明的交樓日期算起。如果開發商沒有通知業主收樓，因此延遲收樓的，業主可以拒絕交納這段時間的物業費；

　　2.對于物業公司要求交納供熱、中央空調等動力設備產生的能源費用不在業主交納范圍內的，可以拒絕交納；

　　3.物業提供合同內未約定或未經業主同意的服務時，業主有權拒交；

　　4.物業公司擅自提高物業服務收費標準的情況 ，業主對擅自提高的部分可以拒交；

　　5.物業公司沒有物價管理部門各項審批文件原件的情況，業主可拒交。